房地产高周转的“七宗罪”——中国地标城策院地产批判之④

发布时间:2020-09-30

作者:admin

天下武功,唯快不破。金庸武侠小说《笑傲江湖》中日月神教教主东方不败练成《葵花宝典》中的绝世神功,一枚绣花针能在电光火石中取人性命,让众多江湖高手无所遁形,靠的就一个字:快。
时间就是金钱的现代商场,速度更是竞争致胜的法宝。高周转作为一种商业模式,加快资金和货物流转速度,是企业成功抵抗经济风险最有效的手段。在高速飞驰的中国房地产界,扩张规模是房企实力和话语权,甚至生存地位的重要保证。高周转模式成为地产大鳄们做大做强的不二法门。当房地产和高周转嫁接起来,在神州大地裂变出全世界绝无仅有的地产奇迹。但是,“步子大了,容易”,任何事业上的成功都要付出相应代价。就像《葵花宝典》中“欲练神功、挥刀自宫”一样,地产商不顾一切的追求高周转,除了把房地产业弄得一地鸡毛外,还留下种种后遗症,长久地供人咀嚼反思。
笔者根据近些年来对房地产高周转企业的观察,仿照但丁《神曲·炼狱篇》,总结出房地产业高周转模式的“七宗罪”。中国人缺乏宗教传统,没有末日审判的信仰。本文只是归纳典型现象,无需对号入座;如有雷同、纯属巧合。

 
※ 一宗罪:丑化城市
很多人对房地产高周转造成的经济和民生恶果口诛笔伐。其实,房地产高周转的更大罪愆是对城市形象的永久性破坏。我们对佛罗伦萨、维也纳富有情调的哥特式、巴洛克城堡醉心不已,对希腊爱琴海边蓝顶白灰的童话般建筑浮想联翩。而在中国,大城市里除了地标性建筑和名胜古迹外。各地市容面貌难分彼此,犹如路盲症者迷失在克隆的街道中间。建筑师这个带有艺术气质的职业,在中国彻底变成画图+Copy的脑力民工。平庸伪劣建筑在城市的蔓延盛行,政府和开发商难辞其咎。房地产高周转则把无趣建筑的复制、贴粘推向极致。高周转对时间和流程的要求极度苛刻,苦思冥想搞创意、脑力激荡促灵感这一套在高周转模式下是行不通的。在高周转企业,各区域地段,不同容积率、不同地价成本对应的产品户型、园林景观、建筑风格都有现成的模板,直接沿袭照搬即可,美其名曰××产品系。若干年后,当我们拍摄都市的建设成就为国庆献礼,当我们的孩子写作城市印象的命题作文时,可能会患上表达失语症。都是一个模子出来的,有啥可说的呢?

 
※ 二宗罪:低劣建筑
身处房地产大跃进年代,“百年大计、质量第一”这类建设工地上常见的宣传标语,真的就快沦为纯粹口号。高周转要求快速拿地、快速开发、快速建设、快速销售、快速回款。一切可以抢时间的环节都会毫不放过地榨出油水。我们常说慢工出细活,没有优裕闲暇的工作环境,做不出传世精品。在高周转快节奏下,去谈匠心、匠人只能是一种奢望。为了赶工程进度,牺牲规范要求、忽视工程监理,甚至偷工减料、留下建筑隐患都是不难预料的结果。高周转下,建筑业频发的安全事故让人惊悚,住建部官网显示,自2012年至2018年8月中旬,行业前列的品牌房企安全事故频发,发生事故159起,死亡195人,事故起数和死亡人数“双上升”的趋势较为明显。

    更有甚者,知名房企高管竟然劝人近几年不要买房,这是不是行业的悲哀呢?
 
※ 三宗罪:背弃责任
中国的高周转房企和行业龙头基本合二而一,在全国各地扩张时往往深受地方政府的青睐。地方政府给予品牌商低价拿地,低门槛开盘等中小房企艳羡不已的优惠条件。不排除部分政府和地产商有串通抬高地价的合谋,但是大部分地方政府引进大地产商的良好初衷还是为了提高当地开发水平,促进城市建设。而在高周转企业眼里,一块块土地就是谋取最大利润的工具。高周转带给中小城镇的最大贡献就是拉高了当地房价,透支性掠夺居民购房消费力。与高周转目标背道而驰的责任可以熟视无睹。有的龙头企业为了加快销售周转,缩小商业规划,扩大住宅面积的有之;招商合同承诺的市政生活配套迟迟不兑现的有之;尚在审批中就私自开工、销售,以罚代批的有之。引进大品牌开发商,地方政府貌似赚了面子丢了里子。就跟前些年,各地政府把李嘉诚当座上宾,好地随便拿,期待地产超人能改变城市形象一样。结果等到的是漫长的屯地-升值-转手的财技表演。一个慢开发、一个快周转,本质上都一样。政府也不是傻子,高周转房企还想靠投资画饼享受政府的开发优惠政策,倚仗大品牌的实力无视规则地在各地横冲直撞,这套路恐怕玩不下去了。
 
※ 四宗罪:愚弄客户
高周转企业在全国大范围复制开发,口碑上往往是高开低走。初到一个中小城市,大品牌企业形象,大规模广告轰炸洗脑,大园林、大展示加精装房等体验套路,确能击中见识不广的善良购房者痛点。客户基于对大开发商、大品牌的信赖,以高于市场的价格购房,期待得到一份保障,但结果等来的可能是无尽的烦恼和上当受骗后的忿怒。全国各地行业头部的高周转房企,因项目房屋质量低劣,精装修标准不兑现,规划配套承诺虚假引发的业主维权、诉讼案例屡见不鲜。这些业主和开发商间的矛盾当然是房地产界普遍现象,但是,能力越大责任越大,龙头品牌明知承诺不可能兑现,还树立那么高的人设。越是在小地方,越爱摆谱,把消费者引进来关门打狗,这不是典型的“既要当×子又要立×坊”吗?
 
※ 五宗罪:榨干员工
“人是机器”,是资本对人的剩余价值挖掘到极致时必然会出现的现象。互联网、IT业员工的996控诉和马老板的福报论很是热闹了一阵子,这对房地产业来说根本就不是个事。高周转模式下,每个员工都是庞大运转齿轮中的一个微小零件,就像卓别林《摩登时代》中形象刻画的流水线装配工,每天紧张往返地进行重复劳动。岗位和工作要求被极度分解细化,这种平台型单一技能,只能造成员工对企业的依赖,离开这个平台就意味着不带走一片云彩。对于在其中勤勤恳恳工作的员工来说,不管是继续在岗位上干到油尽灯枯,还是中途被公司裁员,结局都不会是美妙的。开句玩笑,当世界500强企业向你招手时,别以为就是高档豪华的写字楼;加油站、快餐店、建筑工地也是。

 
※ 六宗罪:扰乱市场

中国龙头房企挟高周转模式的法宝在全国攻城掠地,凶猛扩张。其强大的开发效率和执行力,将高高在上的房地产彻底白菜化,把开发观念还停留在关系勾兑时代的中小开发商打得丢盔弃甲,落荒而逃。这几年,中小房企消亡、倒闭的速度明显在加快。如果高周转房企真能优化市场开发环境,提高房地产开发品质,也算善莫大焉的好事。但掰开高周转层层包裹的华丽外衣,其与传统开发模式就是五十步笑百步而已。高周转企业打通设计、施工、营销、装修、物管等开发全流程,省去了所有中间环节,大幅降低了成本。就像一句广告“没有中间商赚差价”,让利给消费者了吗?NO!所有差价都被自已赚了。高周转企业最鱼龙得水的环境是广大三四五线甚至不入流城镇,将一线城市卖给白领中产的住宅包装成五星级的家兜售给小城镇居民,加上精装房、体验区和花样繁多的价格折扣,购房者在眼花缭乱的诱惑中冲动下手,真的以为捡到了便宜。可形势不好,回款压力大时,那些自栩为高端大气上档次的豪宅又瞬间变脸,带头破坏市场秩序,大肆滥价打折,疯狂清仓,全然不顾往日形象和业主感受,典型的“顾头不顾腚”。笔者有点瞎操心:已经沦为大路货的高周转楼盘以后靠什么忽悠购房者呢?

 
※ 七宗罪:绑架社会
高周转模式就像一辆疾驰的动车,一旦启动就很难停下,把企业、员工、社会、消费者都裹挟了进去。为了扩张要疯狂拿地,为了拿地要四处找钱,为了回款要拼命销售。整个运转机器犹如紧绷的发条,容不得丝毫停滞松驰。“人在江湖漂,哪能不挨刀。”出来混,总是要还的。随着经济内卷化、中美争端长期化,中国房地产的减速、下跌已成定局。高负债的高周转模式如果某个运作环节出了岔子,没有现金流输血,就有全盘崩溃的风险。不顾一切的活下去,哪怕把链条上的所有人拖下水也在所不惜。明明经济形势不明朗、国家房地产调控常态化,我们仍可以看到一些匪夷所思的表演:鼓吹政府降息的,要求房地产上市重组的,争取融资政策的呼声此起彼伏。高周转企业庞大的土地存货,天量的债务,众多在建楼盘和待交房业主,产业链上的所有员工和企业,这时不但不是房企老板心灵上的重负,反而成了讨价还价的筹码。本来房地产就有不好风气,流行按闹分配,项目市场化的降价行为都会被业主砸售楼部,一哭二闹三上吊。开发商恐怕也想有样学样的这么做吧。
 
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    但丁在《神曲》里把人类的恶行归纳为七宗罪色欲暴食贪婪懒惰暴怒嫉妒傲慢基督教设定人类生来有原罪,所以需要忏悔、赎罪,以求死后上天堂,否则就会被罚下地狱。中国人不讲求这些,但敬畏之心总是要有的。房地产有没有原罪,是不是只有七宗罪都不重要,重要的是如何看待曾经走过的路。2020年,是个大变局之年;我们可能又站在新的历史起点。只要人类生存在地球上,居住的需求永远存在,反思过去,是为了更好的开创未来。

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