推倒重來是房地产再繁荣的代价--中国地标城策院地产批判之③

发布时间:2020-09-30

作者:admin

“描绘天堂远比指明通往天堂的路容易得多,只描绘了天堂而没考虑指明道路的人其实没有做出任何有益的事情。”--------彼得·伯恩斯坦《繁荣的代价》
中国地标城策院地产批判系列文章已经是第三篇了,一路下来指点地产、激扬城市,对中国房地产品头论足,甚是过了把文字瘾。然而,你有什么解决办法吗?房地产走下坡路的趋势已经没人有异议。问题大家都懂,当批评家谁都会;作建设性的行动者,就不象写评论文章这么简单了。
中国房地产就像沉疴重疾的患者,如何诊治颇为两难。药引子用轻了犹如隔靴搔痒,下虎狼猛药又怕危及生命。仍按常规思路解决问题恐将于事无补,需要大开脑洞,另辟蹊径。

从经济学上讲,经济萧条产生原因是总需求不足,供应相对过剩造成的危机。解决经济危机的手段归根结底就是消除过剩供应,恢复供需平衡。上中学历史课时,历史老师例举美国经济大萧条时,农场主宁愿把牛奶倒进河里,也不分给穷人,证明资本主义制度的腐朽性,现在想来当然好笑。牛奶宁愿倒掉也不给人喝,无关人性善恶和资本家道德,只是用冷酷的市场手段解决经济问题。就像现在房子卖不出去,炸掉重建和免费给无房户居住两个选项,如果你是开发商老板你会选择哪一项?
发生经济危机时,其他行业可以产能出清,推倒重来,房地产业能不能也这样做呢?说起来容易,可是代价呢?现在讲房地产绑架了中国经济并不算危言耸听。中国居民财富的70%沉淀在房地产里,如果行业彻底颠覆,引发资产剧烈缩水,其后果是整个社会不能承受之轻。开发商更是如此,最近全网传得沸沸扬扬,真假难辨的某龙头房企求助报告揭露的信息令人触目惊心,其中显示,公司有息负债8000多亿,公司员工14万人,解决就业317万人,未交楼的61.7万套房屋关系业主204万户。一旦企业资金链断裂,发生系统性风险,将严重影响社会稳定。地产老大都这样,行业其他虾兵蟹将可想而知。
    随着中国房地产大萧条的到来,问题积重难返的房地产已经到了非解决不可的时候了,可是颠覆性措施引发车毁人亡的风险很大。出路到底在哪呢?
 
  中国的房子真的过剩了吗?
中国城市的住房总量到底有多少?这是很难精确回答的问题。西南财经大学在2017年发布了一份调查报告,调查显示,中国城镇住宅空置就达到了6500万套,我国城镇地区住房空置率为21.4%,商品房的空置率已高达26.6%,一线城市的住房空置率为16.8%,二线城市的住房空置率为22.2%,三线城市的住房空置率为21.81%。所有有关中国房地产泡沫的争论都是在打口水战。在社会公众、媒体大V看来,中国房屋空置率问题十分严重。而据房地产大佬和御用学者的研究,中国房地产仍有发展空间。观察房地产现象仿佛雾里看花,需要借一双慧眼。
笔者认为,中国房地产总量过剩这是确定无疑的,但是存在地域和结构上的极度不均衡。从地域空间上,人口净流入的一线城市和部分二线城市房地产将始终坚挺,人口老化、外流的绝大部分中小城镇房地产将长期供应过剩。从产品结构上,规划陈旧、质量低劣、功能单一的房屋大量充斥市场,满足居民高层次使用需求和生活理想的高品质房屋供应不足。
一些研究报告也印证了这一观点,根据如是金融研究院2019年的数据:
我国城镇住房总量接近300亿平方米,城镇人均居住建筑面积37平方米,基本达到小康社会住房标准。其中,
第一部分,商品住房112亿平方米,是新增城镇住房的绝对主力,但存量占比仅为38%,还未到过剩的地步,未来还有空间。
第二部分,保障房72亿平方米,占比约为24%。
第三部分,小产权房约为73亿平方米,占比约为24%。
第四部分,已购公房等房改存量住房约为41亿平方米。

 
  衰旧小区,想说爱你不容易
中国城市住房种类繁多,主要由商品房、保障房、小产权房、单位公房四部分组成。如果说中国房地产从商品房一级市场,从增量角度看利益盘根错节,闯关代价太大的话。由保障房、单位公房、小产权房构成的存量房市场,相对来说突破难度较小,行业各界和社会公众具有达成共识的最大公约数。而且,城市各类老旧居民房确实也有推倒重来的必要。
领导人说过“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”,房子是中国人人生中最大宗、最重要的生活必需品,一套高品质、高质量的房子是实现美好生活的重要体现。而中国当前的主要问题是人民对美好生活的向往与购买力不足间的矛盾,只要有了钱,没有人不想住好房子的。
城市商品住房存量占比仅为38%,其中大多数是属于质量低下的普通商品房。占住房总存量62%的仍然是保障房、公房、小产权房等政策性、历史性遗留房产。单位公房大部分是上个世纪福利分房时期建设,已经陈旧;小产权房、保障房档次更加落后,仅是为解决居住问题的过渡产品。
随着居民收入提高,家庭改善性置业,会不断有老旧住房空置、沉淀下来,成为既无使用功能,又无交易价值的建筑物。这么多房子只要不倒塌,依然计算在房屋总量的分母里,实际上从建筑材料的残值上可以忽略不计。除去福利房、保障房、小产权房和中低档商品房,中国房地产的有效保有量并不那么可怕。
随着经济下行,房地产调控常态化,以前城市建设卓有成效的棚改、旧城改造工作也逐步淡出,取而代之老旧社区的升级改造。对于现在流行的老旧社区改造笔者持保留看法。老旧公房小区改造无非就是旧房的穿衣戴帽、美化亮化,小区搞点花坛、道路铺装,居民楼安装电梯等。这些措施可以延缓老旧社区的衰败时间,但不能从根本上解决城市房地产出路问题。城市房地产不仅是房屋问题也是人的问题。

中国各大城市企事业单位的房改房普遍建于上世纪80-90年代,建筑物已经开始老化。小区里居住的主要是原单位退休职工和租住的外来打工人员,老人子女大都成家搬出自住,随着退休老人的不断过世,这些小区会越来越空虚、冷寂。各种经济适用房和保障房小区由于功能简陋,只能满足居民的初级住房需求,随着经济条件提高的业主陆续购买商品房搬出居住,将房子出租给外来打工者和流动人员,小区环境越来越杂乱;更加促使其他有条件的业主想方设法逃离小区,整个中低端小区会不可避免地走向衰落。城市老旧社区的发展演进大都如此。
 
  推倒重来,房地产的再繁荣
根据马斯洛的需求层次理论,人的生活追求总是不断向上攀升的。房子是满足生活理想的重要载体,在人生的不同阶段置换不同档次的住房是基本人性。
住建部专家顾云昌表示,现在中国住宅人均套数已达1.1套。城镇家庭每户平均3-4套住房是正常现象,除了最好的一套自已居住外,其他房产都是出租或者空置。人口老龄化、外来人口流入减少是绝大多数中国城市面临的未来,随着房屋总量累积越来越大,将出现房屋的分层挤压现象,新房挤压旧房,城中心房挤压城郊房,商品房挤压保障公房,抢占日益减少的换房、租房客户。各个家庭必然出现闲置房产增多的情况。由于房屋本身质量原因和折旧损耗,大量老旧房产其实在不断贬值。对居民而言,将来存量房产最好的出路是变现或者置换。
推到重来,不是对房地产整体的颠覆性重置而是恢复中国住房存量产品与百姓居住需求升级间的结构性不平衡,建新汰旧,盘活居民废旧房产。把老城区的房产估值,置换新房,促进城市的更新改造,对政府、开发商、业主是多赢。公房、保障房等历史遗留的低端房产加快处理、变现,腾出的城区宝贵地段进行高品质的再开发。提高存量土地开发价值,减少无效的空置建筑,使中国住房总量和产品结构更加合理。满足居民更高生活需求的追求。

家电、汽车可以“以旧换新”,处理陈货,加速新品销售;房子做为居民生活水平标志和财富形象载体更有“以旧换新”的必要。房地产项目销售中的房屋“以旧换新”已经有实施,但还只是房屋点状置换的个案,距离老旧社区成片置换开发还有相当大差别。城市废旧社区的推倒重来,是房屋“以旧换新”的大范围铺开,是对城市更新和旧城改造政策的大胆升级;需要解决一系列法律和政策问题,这需要业主们的协商自愿和政府的顶层设计。
未来20-30年,对中国房地产既是挑战也是机会,老旧房产无可奈何地破败、消解了,新世代购房者对房屋有自已的想法和追求。对占中国住房存量大头的公房、保障房、小产权房的处理是解决房地产可持续发展的重要突破口。解决中国房地产问题,就是在一条铺满荆棘的道路上前行,天下没有免费的午餐。笔者认为:城市衰旧小区推到重来,是一条相对代价最小,正向效益最高的解决道路。
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中国改革开放四十多年,走过了西方发达国家一二百年的发展历程,房地产更是高歌猛进,一往无前地疾驰。回首近几十年的房地产发展历程,有成绩,也有遗憾,以解决居住问题为出发点的思路是好的,但也造成了低起点、低质量的开发路径,城市留下大量千篇一律,毫无灵气,质量堪忧的建筑。当中国经济发展方式转向,房地产走过高峰期,未来的城市应该留下更有纪念意义的代表作品。将城市衰旧小区推到重来,让城市房地产再破旧立新,用新思路解决旧问题,中国城市的未来值得期待。
 

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