房地产信仰的崩塌是生命中不能承受之轻——中国地标城策院地产批判之②

发布时间:2020-09-30

作者:admin

在上一篇中国地标城策院地产批判文章《房地产大萧条是无法逃避的时代灰尘》中,笔者依据中国知名地产专家许子枋著作《中国房地产大萧条还有多远》,实证观察证实中国房地产在2020年已经进入大萧条的结论。观点正确与否大家自有公论,时间可以检验一切。但是,生意越来越难做,工作越来越难找,钱越来越难赚是眼下所有人都能感受到的。任何经济现象都逃避不了兴衰周期律,房地产也不例外。与其纠缠于房地产拐点什么时候来临,还不如认真思考如何面对房地产衰退后的行业生存和发展,寻找如何解决之道。
 
给阳强不倒的房地产信仰祛魅
什么是房地产信仰?有两层含义,一是沉淀在中国人骨子里几千年的房地崇拜;另是当今时代房价阳强不倒的房价迷信。
在解决房地产根本问题之前,首先要破除长期以来笼罩在房地产上面的各种美丽却虚幻的花环,以及由此导致的偏执的投资行为和房产崇拜。要达到佛家真正的般若智慧,需去除颠倒、妄想、执着等魔障。就像金庸小说中的扫地僧所说,武功修炼到一定境界再想提高需要突破“武学障”一样。
哲学家罗素讲过一个寓言:在火鸡饲养场里,有一只火鸡发现,第一天上午9点钟主人给它喂食。以后不管雨天和晴天,热天和冷天,星期三和星期四……火鸡每天都观察到“主人总是在上午9点钟给我喂食。”在圣诞节那天,火鸡期待主人继续9点钟给它喂食时,主人带来的不是粮食而是一把刀,主人把它宰杀的时候,火鸡临终前为此感到深深遗憾和不解。
这个故事是要表达所有的归纳推理都是不完善、不可靠的。我们的众多房客、炒房者甚至业内专家,基于中国房地产几十年不断上涨的奇迹,形成了一种思维惯性:中国房价继续上涨跟太阳每天从东方升起一样是天经地义的。殊不知,可能我们也跟故事中的火鸡一样,生活在错觉和幻想之中,把经历当成真理。也许真的有一天,当我们继续期待财富倍增的快感时,却等来了被推上祭坛当牺牲品。

当我们为房地产寻找解决之道时,当务之急是树立正见,破除迷障。
中国人对房子总有一种说不出的坚固信仰。有了房子,生活才算有了根,才拥有可靠的财富安全感,支撑个人在社会中的地位。其实房子既不能真正保值,更无法传承下去。当代建设的房子就是一堆钢筋、水泥、玻璃、砖块围合成的占据较大物理空间的不动产,这样的不动产价值会随着使用折旧和风雨侵蚀而不断衰减。升值的是脚下的土地,而不是身边的一堆建材,房子占据的土地是国家的而不是自已的,这点一定要清楚。历史上,中国人功成名就以后首先做的是衣锦还乡、买田置地,中国人从古至今长盛不衰的是土地崇拜,先有自已的田地才会盖自已的大宅。土地才是财富之母,当土地国有化后,丧失了财富源头的房子就只是建筑材料的集合物而已。
另外,物以稀为贵是基本投资规律,不动产在保值增值上未必比得上动产。“盛世古董、乱世黄金”,这是中国自古总结出的投资箴言。如果你幸运拥有一块限量版百达翡丽腕表,一副元代青花瓷器,或者一套明清黄花梨家俱,恭喜你有了一件可代代传承的财富。而你花费巨资购买的一套几乎无限量供应的住房呢?先不谈升值传承,50-60年后可能都已成为不堪入住的危房,这是真的。

据外媒报道,2019年在第8届Only Watch慈善拍卖会上,一款百达翡丽手表拍卖出3100万瑞士法郎(约2.18亿人民币)天价,成为史上最贵手表。
 
住房70年土地使用权是个伪命题
前几年《物权法》草案讨论时,很多人都在关心住房70年土地使用权到期后的续期问题。今年颁布的《民法典》规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。也就是说住房到期是自动续期的,至于续期交不交费、交多少钱,国家规定模棱两可,还不确定。笔者认为,以现有的房屋建筑质量,所谓的住房续期其实是个伪命题,70年后大部分住房可能都不复存在,到期还立在地上的房屋估计多半也成了危房,你连住都不敢住,还有兴致交费续期吗?

    上面两张表是笔者从网上找到的关于房屋建筑的使用年限规定,框架结构(钢筋混凝土结构的一种)非生产用房是60年,砖混结构只有50年。我国《民用建筑设计统一标准》(GB 50352-2019)规定,普通建筑和构筑物设计使用寿命为50年。50-60年基本上是一套住房的安全使用寿命。
    立法者真是高人,70年土地使用权这个时间段卡得太准了。开发商取得一块住宅用地,做完规划,从建设、销售、交房到办下房产证,土地年限就剩60来年。与其60多年后为摇摇欲坠的房子交费续期,土地和房产的双重归零可能是未来居民财富的最终归宿。
    古埃及金字塔是用石块垒成的,5000年岁月苍苍还屹立不倒;明清故宫木制结构历经600年风霜雨雪,还在巍然挺立。现代科技产物的钢筋混凝土建筑寿命竟然只有50-60年,“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了”。辛辛苦苦房奴几十年,到真正拥有属于自已的房产时转眼就成了危房,想起来真挺操蛋的。
    这还没完,中国建筑的平均寿命50年都不到,只有30年!这是2010年,住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上的原话,“我国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,而只能持续25-30年。”10年过去了,情况会不会变好呢?恰恰相反,情况可能是越来越糟。

触目惊心的真相加上近年来频繁报道的在建项目“楼歪歪”、“楼脆脆”的倒塌新闻,让笔者对当前的中国房屋建筑质量已不抱幻想。另外,房地产高周转已成房企做大做强的绝招,期待在这种模式下购买一套高质量的住房,几乎就是一个梦想,买的房子不踩雷已经是烧高香了。无论从建筑材料还是实际功能上,房屋就是一个有形不动的消耗品,在中国更是一个代价不菲的速朽物。
 
历史不会重复但会押韵

中国人炒房、屯房上瘾的人为数不少,这是中国房地产造富神话的产物。炒房盛行的重要原因是房产持有成本低,升值潜力大,加杠杆赌预期,根据历史经验成为人生赢家的机率较大。“历史不会重复但会押韵”,且不说未来中国人口结构的颠覆性变化,或者中国会开征房产税,房地产投资负担将从购买环节逐步过渡到持有环节。年复一年的税负终将成为压跨房叔房姐的最后一根稻草,类似美国铁锈州1美元一套别墅的故事在中国上演的可能性不是没有。在东北已经有几百元一平方米的房子任你选,经济形势继续沉沦下去,谁能保证将来真的不是房子如葱呢?一切皆有可能。
 
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房地产传统的坚固信仰终将崩塌,到那时,我们这芸芸众生的财富又将如何安置?我们被绑架在房地产之上的生命又将如何承受?
在《不能承受的生命之轻》一书中,昆德拉说到了人类存在的轻与重,人类最基本的特征之一是对过去、现在和将来之事的憧憬。“最沉重的负担压迫着我们,让我们屈服于它,把我们压倒地上。但是,最沉重的负担同时也成了最强盛的生命力的影像。负担越重,我们的生命越贴近大地,它就越真切实在。相反,当负担完全缺失,人就会变得比空气还轻,就会飘起来,就会远离大地和地上的生命,人也就只是一个半真的存在,其生命运动也会变得自由而没有意义。”如果将这个负担置换成“高房价”,这是不是对当代的我们一个绝妙的反讽?
鉴于对人类生存的这种看法令人沮丧,昆德拉最后还是安慰说:“如果说永恒轮回是最沉重的负担,那么我们的生活可以在这份负担下展现出它全部的灿烂轻盈”。
最后,他向读者提出了一个问题:“重便真的残酷,而轻便真的美丽?”
最后,信仰如斯,房价如斯,生命如斯!
最后,然后没有最后了。

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