房地产大萧条是无法逃避的时代灰尘--中国地标城策院地产批判之①

发布时间:2020-09-30

作者:admin

房地产在中国是一个高热度又不好谈的话题。所有人都可以插上嘴,夹杂着各种利益观点、情绪渲泄,看似热闹非凡,其实很难让人冷静思考。所以笔者虽然写自媒体时间不短,但几乎不碰触“房事”题材,今天不能免俗也算事出有因。因为在中国砖家叫兽满地走,各种奇谈怪论层出不穷,有些高人出名的绝招就是做硬嘴鸭子。像永远的空军司令×刀、×忠,十几年如一日的看空,唱空,终于猜中一次,就大肆吹捧、召告天下,也不看看先前打脸了多少回。当然这种良好的心理素质还是值得佩服的,呵呵。
笔者前几年阅读了地产评论家许子枋先生的专著《中国房地产大萧条还有多远》,内容翔实、逻辑严谨,印象深刻。近日又翻出重读,特别对全书的预测结论兴趣浓厚。这本书的核心观点可以浓缩成一句话:……居民对购置新增房产的态度将出现重大转变,导致预期需求快速下滑,因此2020年前后是中国房地产步入大萧条的触发时点……考虑到书籍出版时间是2013年,房地产还一片兴旺繁荣,作者就斩钉截铁地抛出鲜明观点,作出准确的时间预测,这是需要胆量和专业自信的。当时笔者的感受和多数人一样,不以为然、将信将疑;好在2020年弹指一挥间就到来了。

凭心而论,在魔幻般的2020年,大家别的事没怎么干,光见证历史和奇迹了,国人的眼光和见识非比往日。不要说中国房地产步入大萧条,就算现在有人预言中国经济即将崩溃,中美发生新冷战,世界大战即将爆发都会有人相信。今天再重温中国房地产大萧条的观点,已经不那么突兀另类了。而且,笔者认为,如果把商业地产也算进去,中国房地产已经进入大萧条。实体商铺、卖场早就被电商冲击得七零八落,满目苍夷;各个城市的写字楼、商务公寓严重滞销,空置率惊人,租金多年不涨。什么“一铺养三代”,“财富摇钱树”之类的叫卖是连售房者自已都不信的鬼话。
所谓中国房地产大萧条只是名相而已,叫做大衰退、大变局、大洗牌也未尝不可,反正是老路差不多走到了头,新路在哪里还不知道。
 
“内循环”、“内卷化”下的中国房地产
中国实体商业萧条这么多年,大家早就习已为常,不也活得好好的。所以,就算中国房地产大萧条(主要是住宅地产)来临了,太阳照常升起,生活仍然继续,该干啥继续干啥,没什么大不了的。那么,是不是对我们一点影响也没有呢?当然不是,否则笔者也无需花功夫写这篇文章。中国房地产大萧条将对我们的财富观产生持久深远的影响。
今年有两个新名词格外火热:“内循环”、“内卷化”。具体的名词解释,网络上资料非常多,读者自已去百度,本文不展开细说。笔者只简单谈谈对房地产的影响,纯属个人观点,挂一漏万、唐突冒昧。
“内循环”:不管是主动的还是被迫的内循环,意味着经济发展只能以内需为主。而中国作为世界工厂的庞大产能,失去出口这一大块市场,光靠国内消费力远远填补不了缺口,要想搞好内循环必须大幅增加居民收入。社会大众对房地产最大的诟病就是抽血太严重,六个钱包早已透支了居民的消费力,造成国内需求迟迟提振不起来。现在世界强国有对中国关上大门的趋势,将来可能更多是关在家里自已玩了,提高消费力再不能是一句空话。因此,经济内循环背景下,住宅地产不可能象以往那种程度挤占居民消费力,发展减速是必然的。另一方面,经济内循环真能搞起来,居民收入提高了,有更多钱消费;再加上以前流失国外的游客购买力多少能留一部分在国内,对商业地产将是一种利好。笔者认为,经济内循环从演变逻辑上利好商业地产,利空住宅地产。
“内卷化”:形象概括就是增收的粮食越来越少,大家都在抢食存量蛋糕,你争我夺的结果是大伙都吃不饱;马太效应愈演愈烈,一将功成万骨枯。清北高才生进中学当老师、去街道办做职员,硕士毕业送外卖这些以前不可理喻的事情现在也见多不怪,其实是人才市场内卷化的直观反应。房地产也“内卷化”呢?首先业内的合并重组会频繁、加速,大量的中小房企会逐渐消亡,众多高薪的地产人将被挤出职场。投资者也好不到哪里去,除了一线城市和强二线城市少数区域,全国各地房屋总量过剩的趋势不可逆转,房子越来越难卖、房产升值幅度越来越低会是未来的常态。那些炒房者,高杠杆买房的白领中产将真正体会到什么是煎熬。
悲观点讲,房地产大萧条就象一个不断螺旋下降的漩涡,让房地产这趟高速列车缓慢刹车停摆,逐渐失去流动性、交易量,一步步地拖进黑洞消耗完能量,最终是财富的大蒸发。这种现象,日本过去三十年房地产停滞和中小城镇的衰败史是我们的前车之鉴。就象《中国房地产大萧条还有多远》这本书论证的,由于人口总量下降,购房总需求衰减,使房地产走势产生不可逆的历史性拐点。在中国,一些人口外流、资源枯竭、经济发展停滞的城市正在上演这一幕,如黑龙江鹤岗市几百元一平米的白菜价住房,未来可能在中国各地3、4、5、6~N线中小城市陆续重现。
也许有刚需客会窃喜,房地产大萧条来临,房屋过剩,买房子价格会很便宜。如果中国的普遍房价真到了马爸爸所说的“房子如葱”的地步,普通老百姓还是先关心下自已的饭碗问题再谈别的吧。

 
中国房地产大萧条,一切坚固的东西都烟消云散了
讨论中国房地产有没有泡抹意义不大,不管从政府态度还是百姓意愿,谁都不允许也不希望房地产崩盘。指望中国出现日本一样的房地产泡沫破灭,房价急速下跌的情况很难发生。中国房地产大萧条就像一辆轮胎慢性漏气的跑车,越开动力越不足,缓慢减速,有心无力直到停摆;整个过程是个温水煮青蛙的渐进阶段,时间会拉得很长;但是对老百姓财富观念的打击是显而易见的。
理论上只有经历过完整房地产高峰-低谷周期才算得上成熟的参与者,就象没见过熊市的股民称不上老股民一样。但是,自从1998年起中国真正开始房地产市场化改革以来,所有进场者严格意义上都没有经历真正的地产熊市;过去二十几年楼市高低起伏,调控不断,事后来看所有的回调都是大上升波段中的休整。2020年会不会成为真正的历史性拐点,我们试目以待。地产投资不败,房价永远上涨的神话强化了投资者对房地产的信赖感和财富增值逻辑。一旦这种坚固的信仰被打破,真不知道随之而来的幻灭和空虚将如何安放我们的财富。
据海通证券估算,截至2018年末,我国居民的总资产规模达465万亿人民币。按照2016-2018年居民财富规模复合增速12.5%推算,2019年我国居民财富或可达500万亿元。在这465万亿资产规模中,房地产规模约占70%,金融资产规模约占30%。相当多的中国人身家性命寄托在房子上并不夸张。《中国房地产大萧条还有多远》一书的预言成真的话,总需求衰减、总供应过剩的结构性矛盾终将兑现。房产的流动性减弱、价格上升空间缩小,房子作为财产标的就成了一种纸上富贵,增值难、套现也不容易,最终变成名符其实的不动产。老百姓加杠杆买房,赌的就是未来房价升值的预期。未来的世界是个货币严重超发的时代,房价只是资产膨胀的体现,能否跑赢通胀都值得怀疑,所谓的房产增值可能将成为虚幻的泡影,未来还有房产税这把利剑悬在头顶。
时代变了,原来遇到地产宏观调控,只要熬得住,总有守得云开见月明的翻身时刻。现在房住不炒成为既定的长期国策,已经过了二三年,也没看见实质性变化。当新的趋势形成后,调整自已的思维模式和行为习惯,主动适应时代变化才是正确选择。中国人的买房情结、房产崇拜真的到了祛魅的时刻。
 
时代灰尘下的财富投资方向
党和政府其实是很关心人民群众的财产收入的。
拓宽居民劳收入和财产性收入渠道”早就写进党的十九大报告里。2020年3月13日,国家发改委等23部门联合发布《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见发改就业〔2020〕293号》。文件此次明确了稳定和增加财产性收入的三个渠道:
1、丰富和规范居民投资理财产品,适度扩大国债、地方政府债券面向个人投资者的发行额度;
2、稳定资本市场财产性收入预期,完善分红激励制度,坚决查处严重损害中小投资者分红派息权益的行为
3、深化农村土地和集体产权制度改革,稳步推进农村集体经营性建设用地入市,探索赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。
文件没有提到房地产是理所当然的事情,至于三个增收渠道,真正落实起来还有很多工作要做。首先第1条增加国债和地方债等理财产品的发行额度。现在地方债问题很多,经济下行期传统的经济增长方式如何转变、政府地方债发债用途及收益率如何保证都值得考虑,一些城投平台爆出偿付危机,地方债如何解决投资者的信心问题关系到这种理财产品未来的发展前景。第3条农村集体经营性建设用地入市,这是一个政策创新,对增加广大农民的财产收入肯定意义重大,但是城镇居民如何参与,运营模式、盈利渠道是什么都是未知数,落实第3条需要深入的制度设计和配套政策,并非一日之功,现在看不到可执行的操作模式。根据笔者理解,第2条稳定资本市场财产性收入预期是目前最现实可行,最能落地的条款。
在中国包括全世界,股票和房地产是最普遍也是参与人数最多的投资渠道。不管以后中国GDP是否能超过美国成为全球NO.1,是不是能成为高收入的发达国家,居民的财富配置主要是在股票和房地产上,至于其它理财产品和实业投资还是辅助。从资产结构上看,中国人的财富主要在房子上,美国人的财富主要在股票上。

当中国房地产大萧条来临时,我们能不能像美国一样,在理财结构上与国际接轨呢?毕竟过去中国人买了房子只要守到现在的资产都增值了,而股票投资惯例就是一赚二平七亏。从十胜零败至少九胜一败的房地产到一胜九败的股市,实现这个跨越好像并不容易。
笔者发现一个有趣现象,在中国,虽然通过炒楼和炒股发财致富的人如过江之鲫;很多没文化、没学历的大叔大妈通过炒股买楼成为人生赢家的比比皆是,但也是在一个方面特别擅长,真正在楼市和股市同样风生水起的两栖财神好象并不多见。除了时间、精力的限制外,一个重要原因是两个市场是性质截然不同的投资平台,决策思考和信息判断需要颠覆性的认知切换才能应付自如。什么意思?以一个没有专业知识的普通投资者为例。
在股市,要想赚钱最重要一条就是:听党的话。"炒股要听党的话"---这是草根股神杨百万的股市箴言。炒股不要自做聪明,跟着政府的指示走就对啦。对于有经验的老股民,新闻联播是必看节目,人民日报,三大证券报一定要认真阅读,从中领悟到政府意图的微言大义。只要大政方针跟对了,手不痒、不频繁操作,哪怕你看不懂年报,不知道K线图也没关系,赚钱是迟早的事。股市里,逆趋势而动的高手没一个有好下场。
在楼市,嘿嘿,想赚大钱最好办法是:不守规矩。“撑死胆大的,饿死胆小的”。虽然中国房地产大大小小的调控从来没停过,结果都知道:越调控越上涨。相信调控政策的购房者,老老实实等待房价下跌时,市场留给他们的是苦不堪言的教训,而逆势拿地的开发商和勇敢买入的投资者却赚了个盆满钵满。那些踏空过的投资者,再次追高买房时还会相信政府的号召吗?当政府的公信力在一次次的调控中损耗掉时,还能怪炒房者投机心态浓厚吗?
投资策略差别甚大,到执行层面也是如此。股市有一条重要操作原则:人弃我取。就像巴菲特讲的“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。”证券营业部外面卖报纸、擦皮鞋的大叔大妈反向操作成为股神的段子流行了好多年。而在房地产业,除了大势低迷期外,正常时期别太抱有捡漏心态,便宜无好货反而是理性常识。那些市场负面传言多,销售价格和门槛过于离谱的项目可能真的暗藏陷阱,比如开发商资金链出问题,规划或产品有硬伤,项目存在法律纠纷等。
造成如此迥异的投资选择的原因是两个市场的性质有根本差异。中国股市是表面市场化的政策市,政府完全掌控市场运行,所以能一言九鼎。中国楼市是表面管控严格的高度市场化,政府再想有作为也违抗不了经济规律和市场趋势。一个是伪市场化,一个是伪政策市,需要两套不同的操作逻辑,能在冰与火之间游刃有余的高手真非常人也。反正笔者做不到思想分裂,投资房地产还能应付自如,一旦进入股市就碰得头破血流。(特别申明:以上纯属个人观点,不构成投资建议,据此操作,风险自负。)
 
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今年流行一句话:时代的一粒灰尘,落在个人头上就是一座山。当时代的灰尘落地房地产头上,所有人都不可避免地卷入其中。中国房地产大萧条只是经济形势和宏观环境的缩影。过去二十多年,中国房地产乘风破浪、高歌猛进,让参与者不同程度享受到了财富增值、阶层跃迁、人生理想实现的成就感。这也是中国经济高速发展、国力迅速提升的结果。当旧的秩序、旧的观念被颠覆后,如何安放我们的财富和心灵,这是每个人都关心的问题。所有的成功不过是历史进程的产物。全体中国人都坐在扬帆前行的航船上,是真正的命运共同体,我们都启盼在惊涛骇浪中看到希望。

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